仲介のことをもっと知ろう

仲介業務と聞いても、実際どのような事をしているか、お分かりにならない方が多いと思います。
ここでは、仲介とはなんなのか、ご説明致します。

仲介業務とは?また、仲介業者はどのような仕事をするんですか?

不動産取引の仲介(=媒介)とは、不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力する行為をいいます。
仲介業者の業務を大きく区分すると、三つに区分されます。

(1)当事者から売買や賃貸借の相談を受けてから正式に依頼されるまでの業務(商品化活動)
(2)正式に依頼されてから売買や賃貸借の相手先を見つけるまでの業務(販売活動)
(3)相手先を見つけてから売買契約や賃貸借契約を行い決済と引き渡しを行う業務(契約・引渡し活動)
仲介業者は、当事者の不安やトラブルを防ぐ為に(1)及び(2)の業務に多くの時間を費やします。
(3)の業務は(1)及び(2)の業務の中で明確化されたものを当事者が間違いなく履行できるようにフォローして行きます。
よく、契約書を作成し、契約の締結をもって不動産を売主から買主、また貸主から借主に引き渡すのみと思われがちですが、その部分は仲介業務の一部分(上記(3)の一部)です。

不動産取引になぜ仲介業者が介在するのですか?

不動産の取引においては、その当事者は業者等取引に精通した者でない場合が多く、
不動産(土地や建物)についての私法上・公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係、取引条件等
を十分に調査したり確認することは困難です。
このような不十分な調査や確認で取引を行うと、購入(賃借)した当事者は、初期目的を達成できないなどトラブルの発生や損害をこうむることになります。 トラブルや損害を防止し、かつ円滑な不動産取引を進めるために、知識経験が豊富であり、調査能力を有している仲介業者(=宅地建物取引業者)の介在が必要です。
また、不動産取引の当事者もこのような期待をもって仲介業者に依頼します。
また、売買や賃貸借において当事者が直接に納得のいく条件の相手先を見つけることは、大変に難しいことです。
このことからも不動産取引の当事者は仲介業者に依頼します。
なお、売買や賃貸借において両当事者が決まっている場合に、仲介業者は要らないのではないかと言われますが、仲介業者を介在させることで上記の説明にあるトラブルの発生や損害を防止できます。
また当事者の意向が明確化され曖昧なことがなくなるために後日の苦情やトラブルを防ぐこともできます。

不動産取引と普通の商品取引とはどこがちがうのですか?

不動産取引と普通の商品の取引との大きな違いは次の点です。

1.取引価額が高額であること。
2.不動産には同じ物がないこと。
3.不動産を利用(建物を建てる等)する場合、常に法規制等を受けること。
(所有者の勝手に不動産を利用することができないこと。)
4.不動産には定価がないこと。
(数々の要因で価格が形成されること。また、同じ価格の不動産が形成されないこと。景気動向等の経済環境に左右されやすいこと。)
(注)公示価格や路線価といった公に示されている価格はありますが、これらは租税等を算出する目的で公示されている価格であり、不動産取引においては参考価格にしかなり得ません。

不動産の価格は多数の要因の相互作用によって形成され、要因自体も常に変動しています。
価格を形成する要因としては、一般的要因(社会的、経済的、行政的等)と個別的要因(土地の個別性、建物の個別性、相隣関係)があります。簡単に要因を列挙します。

〔一般的要因〕
・社会的要因:道路や交通等の社会資本の整備状況。商業地、住宅地、工業地、農用地等としての社会的なくくり等。
・経済的要因:景気動向。金利動向。経済の仕組みの動向。政策動向等。
・行政的要因:不動産関連の法規制。自治体による条例による規制等。
〔個別的要因〕
・土地の個別性:地形、地勢、道路、用途地域、給排水、交通、面積、周辺環境等。
・建物の個別性:構造、用途、築年数、設備、メンテナンス状況、使用の汎用性等。
・相隣関係:隣地の利用形態、嫌悪施設、臭気、境界、越境物、通行権、使用権等。
また、不動産の効用、相対的希少性及び不動産に対する有効需要が不動産の価格に影響を与える場合もあるし、
逆に不動産の価格が不動産の効用、相対的希少性及び不動産に対する有効需要に影響を与える場合もありますが、今日では前者の方の影響が強く見られます。

仲介業者にお願いするメリットは何ですか?

不動産取引において仲介業者を使わない場合の当事者が行わなければならない事項を列挙すると、

1.権利関係の調査は行えるか。
2.法規制等の調査は行えるか。
3.価格(賃料)の妥当性の判断を行えるか。
4.取引の相手を見つけることが出来るか。
5.取引条件をキチンと決められるか。
6.上記1から5の曖昧さでトラブルや損害が発生した場合は解決出来るか。
上記のことが問題なく行えるのであれば、仲介業者を使うメリットは何もありません。
しかし、上記の調査や価格(賃料)の妥当性、及び取引条件等は専門知識や不動産取引の経験を要するものであり、不動産取引の知識や経験の乏しい当事者の負担は不安を増長するものとなります。
この不安と負担を解消し、問題の無い不動産取引を行うために仲介業者を使うメリットは十分にあるといえます。

不動産の値段はどうやって決まりますか?

不動産の価格はいろいろな要因によって決まり、その要因自体も常に変化し、お互いに結びつきあっています。

【一般的要因】
・社会的要因:道路や交通などの社会資本の整備状況。
 商業地、住宅地、工業地、農用地などとしての社会的なくくりなど。
・経済的要因:景気動向、金利動向、経済の仕組みの動向、政策動向など。
・行政的要因:不動産関連の法規制、自治体の条例による規制など。

【個別的要因】
・土地の個別性:地形、地勢、道路、用途地域、給排水、交通、面積、周辺環境など。
・建物の個別性:構造、用途、築年数、設備、メンテナンス状況、使用の汎用性など。
・相隣関係:隣地の利用形態、嫌悪施設、臭気、境界、越境物、通行権、使用権など。
売却価格は最終的には売主様に決めていただきますが、仲介業者の中には、少しでも早く仲介手数料を稼ぎたいために売却価格を著しく下げる業者もいます。
アルズプランニングはこれらの要因を踏まえた上で適切なアドバイスを行っています。安心してご相談ください。

売却にあたって、事情はどこまで話せば良いですか?

仲介業者は、取引の中で知りえた不動産に関わる情報以外は守秘義務を負っています。取引の相手方に対して不利となるような事情を話すことはありません。
売主様が、仲介業者に不動産に関わること以外の事情(売却の背景など)を話しても、決して不利にはなりません。

逆に、売主様が取引の対象になる不動産に関する事情(仲介業者が調査しても確認できないことなど)を仲介業者に話さなかったことが原因でトラブルや損害が発生しても、
仲介業者は責任をとることができませんので注意が必要です。また、不動産に関わること以外の事情もお話しいただくことで、売主様と仲介業者の情報共有ができ、
仲介業者は不動産取引から派生する問題に対して、より具体的なサポートやアドバイスを行えるようになります。
アルズプランニングでは、売主様の目線に立ち、確かな信頼関係のもと仲介業務を行っています。不動産取引への不安を解消するためにも、どんなことでもお気軽にご相談ください。

物件を売却する場合、どういった費用がかかりますか?

不動産取引には様々な諸経費がかかります。売買には色々なケースがありますから、その都度確認が必要になります。

【売買の場合】
1.仲介手数料(売買価格の3%プラス6万円が標準です)
2.登記抹消費用(抵当権等が設定されている場合)
3.測量費用(測量が売買の条件になった場合)
4.譲渡所得税(売却で譲渡益が出た場合、確定申告が必要です)

「どのくらい費用がかかるの?」「手続きが面倒そうだな」という方も、ご安心ください。不動産取引に関わる諸経費の計算やアドバイス、各種手続きのサポートもアルズプランニングなら万全です。

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